NoticiaDetalle

Reducción fiscal IRPF: límites al mantener renta

El 28 de marzo de 2025, la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (SG IRPF) emitió la consulta vinculante V0540-25, que aclara si un propietario puede aplicar la reducción máxima del IRPF al firmar un nuevo contrato de arrendamiento manteniendo la misma renta. El caso parte de un contrato suscrito el 1 de abril de 2024, con una rebaja del 5,25 % respecto del contrato anterior, sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado desde el 16 de marzo de 2024. Ante la posible salida del inquilino, el propietario planea volver a alquilar la vivienda con la misma renta y consulta si ello le permite acogerse a la reducción prevista en el artículo 23.2 a) de la Ley 35/2006 del IRPF.

Qué establece el artículo 23.2 LIRPF

El artículo 23.2 de la Ley 35/2006, reformado por la Ley 12/2023, regula reducciones fiscales sobre rendimientos de capital inmobiliario. La más destacada es la del 90 %, aplicable cuando se celebra un nuevo contrato en zona tensionada con una rebaja superior al 5 % respecto de la última renta pactada, considerando la actualización anual.

Además, la ley contempla otras reducciones (70 %, 60 %, 50 %) en casos como:
✅ Primer alquiler a jóvenes de entre 18 y 35 años.
✅ Viviendas destinadas a alquiler social.
✅ Viviendas rehabilitadas en los dos años previos.
✅ Otros casos no encuadrados en las categorías anteriores.

Cabe recordar que estas reducciones solo son aplicables si los rendimientos han sido declarados correctamente antes de cualquier procedimiento de comprobación administrativa.

Hacienda aclara los requisitos

La Administración Tributaria ha determinado que mantener la misma renta no permite aplicar la reducción del 90 %. Es imprescindible que el nuevo contrato refleje una rebaja adicional superior al 5 % respecto de la última renta del contrato previo. Es decir, la ventaja fiscal se vincula directamente al esfuerzo del arrendador por reducir precios en zonas tensionadas, no al mero mantenimiento de condiciones previas.

Además, no será posible aplicar reducciones sobre ingresos omitidos o gastos deducidos indebidamente que sean regularizados en inspección ni sobre contratos que incumplan el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Impacto para los arrendadores

El mensaje para los propietarios es claro: para beneficiarse de las ventajas fiscales del IRPF, es necesario evaluar cuidadosamente la renta que se fija en los nuevos contratos. Mantener las condiciones económicas previas no garantiza el acceso a la reducción máxima del 90 %. Si el arrendador no aplica una rebaja adicional superior al 5 %, deberá analizar si puede acogerse a otras reducciones, como las previstas para alquileres sociales o viviendas rehabilitadas.

Conclusión y consejos prácticos

La consulta vinculante V0540-25 destaca la relevancia de planificar adecuadamente los contratos de arrendamiento desde el punto de vista fiscal. Contar con asesoramiento especializado permite aprovechar al máximo las reducciones previstas por ley, evitando errores que puedan implicar una tributación más elevada. La normativa es precisa en cuanto a los requisitos y su incumplimiento, aunque sea mínimo, puede suponer perder beneficios fiscales importantes.